编前：前几天一位好朋友来办公室喝茶。聊到高潮处，接到一个电话，立刻神色一变，起身就要走。

我第一时间就问，谁能这么轻易地拨动了淡定儒雅的帅哥心弦？回答是接通知，抓紧继续办“商转公”。

前几年的楼市，烈火烹油。有个段子说，不少楼盘的策略是“全款购房者请进、按揭贷款的门口等、公积金贷款的免谈”，经常挑客。

如今楼市变幻，2022年9月15日，时隔6年，福州公积金中心终于重新放开市直公积金商业贷款转公积金贷款业务（下称商转公）。

暂停6年的商转公业务重新开放，到底有多香？有人算过一笔账，以贷款100万，等额本息还贷30年为例，5.39%的首套房商贷利率对比3.25%的公积金，每个月要多还近1260元。

有额度限制，有客观好处，帅哥自然离席，抓紧办事。

事情挺大，所以特意向他约稿一篇，讲讲办事的过程。他说，12+1份材料加上“跪银行”的，商转公，其实没那么容易。下面，听听他的讲述。

为什么着急？

我是在2015年购买了高新区万科的某楼盘（上图），当时开发商万科未做公积金准入，导致购房者只能办理商业贷款。

当时的利率高达6.15%，相较于公积金贷款的3.25%来说，接近翻倍的月供。

听说不让办公积金贷款是为了快速回款，当然这个我们也无处求证了。

在买房过程中，购房顾问承诺后期可办理商转公业务降低房贷，没想到项目还未总登（总登后才可办理产权证和转贷）。

结果2016年4月公积金中心，就暂停了转贷业务，这样一等就是6年5个月！

9月12日政策刚通知下来，我就开始准备材料，为什么如此着急，一是等了太久时间，二是通知内容很微妙。

福州公积金中心个贷使用率降低至89.39%，按规定使用率90%以下是商转公业务开启的必要条件，但是这次使用率很接近。

我很担心下月，相关部门又会通告开始暂停商转公业务。所以窗口期稍纵即逝，机不可失，越快越好。

先整收入证明

办理条件其中几点需要注意——

首先就是大环境，上个月个贷使用率小于90%时可申请，

其次是首次申请使用，转贷申请人未使用过公积金贷款，

最后也是比较麻烦的——需要原个人住房商业贷款未结清且贷款银行同意借款申请人提前结清贷款，银行出具《结清贷款承诺函》。

这步很关键，我后边会重点来说。

先来看要办理业务的12份材料。

以上材料的模板在https://zwfw.fujian.gov.cn/，搜索公积金转贷。第二条就是商转公申请，点击办理即可进入材料提交页面获取文件模板。

公积金的办理说明上有12份材料，而根据我跑银行的结果，有1份隐藏的材料不动产抵押信息查询证明，所以总计要13份材料——

1　福州住房公积金商转公（组合）贷款申请表，此文件下载模板打印即可。注意需2份，因为表格有些项不确定，建议多打一些现场填写。

2　借款申请人有效身份证件，夫妻双方身份证复印件，每张证复印件4份，总计8份。

3　借款申请人居民户口簿，夫妻双方户口簿，复印件2份。

4　借款申请人婚姻状况证明，这个材料夫妻提供结婚证即可，单身需开单身证明（市民服务中心可办理），复印件2份。

5　借款申请人个人信用报告，此材料茶亭公园对面市民服务中心可办理，之前在1楼外围可自助打印，目前装修移至3楼，需排队大概20分钟；特别注意夫妻双方均要提供个人信用证明。

6　购房所在地不动产中心需要出具2类证明——查房证明和不动产抵押信息查询证明，而且都需要2份原件。

五区住房在市民服务中心可自助机打印，闽侯高新区的可在高新区服务中心自助打印。

总之需要住宅所在地出具。

7　额度测算、收入证明与缴存证明含明细。

三种材料其一额度测算即银行打印的贷款余额证明及明细，需要打印2份。

其二收入证明需下载市直公积金模板，公司盖章生效，建议先办理这个材料。公司需要一定的盖章流程时间，我花了3天，注意此材料要求原件2份。

其三公积金缴存证明可在市民服务中心自助打印，也是需要打印2份。

8　原购房合同，手上还留有一份的可以直接带上，笔者已办理房产证原合同已被收回，所以在市民服务中心现场调档原合同，中心会打印盖原件章，需要复印1份待用。

9　中华人民共和国不动产权证，带上原件，复印件2份备用。

10　原个人商业性购房借款、质押合同，带上原件，复印1份备用。

11　借款人在商转公贷款银行名下的收款、还贷借记卡，此材料为商业贷款银行卡，带上原件，复印一份备用。

12　贷款银行《结清贷款承诺函》，此材料存在变数需要银行拍板，贷款银行有可能让借款人一次性结清贷款。

材料收齐之后，不是在公积金中心办理，而是在公积金中心承办银行办理。因为当代银行回复，我还在等待。所有材料最好备两份，公积金额度不够需要组合贷的话会用到。

银行的角度

相对来说本次材料办理难度降低，特别是很多自助机即可办理打印。比如说材料5、6、7、8这4项到市民服务中心就可办理。

服务中心办理业务还是很快的，提前准备好可以一次办理完成。

但最大的问题在于，和银行打交道。比如准备材料7和材料12。

和贷款银行沟通并获得盖章，银行同意办理结清，同时而且同意直接划拨。如果银行不同意或者有异议要研究，就得个人自凑资金一次性结清。

总结本次办理过程，我跑了5次市民服务中心，其中2次高新区市民服务中心，N次发放商业贷款的某银行，以及多个兄弟支行。

我也第一时间将打印表格到某支行提交，本以为也很顺利，但没想到银行反馈内部在熟悉流程，加紧研究，盖好后会第一时间联系，等待了好久。

跑了几次银行目前还没有结果，相关电话也不容易接通，心情是又急切又期待，还带点恼怒。

什么时候银行办理业务能和市民服务中心一样，减少手续流程，确定所需时间就好了。

行百里者半九十，虽然只差一个材料，但银行同意划账才是关键，否则个人凑款一次性结清的资金压力还是很大。

昨天下午，我忍不住焦虑又到银行，准备不给盖章就不走了，然后拿到了《结清贷款承诺函》的盖章件。但材料上有个空缺，具体的打款账户空缺。银行回复还在研究，最后我拿着盖章的空白函走了。

个人理解银行为何慎重？——

第一，从商业贷款利率改为公积金利率，意味着银行的利润损失。所以银行多考虑多研究也是常态。

第二，这几年，因为大环境的原因，从风控角度，银行对于申请人要更仔细。

这几天，银行一方面在研究流程，一方面也在审核我的流水。甚至要求我直接注销某东等白条金融工具。

说来也是，当年我用了某东白条，24月无利息分期，买了一部耳机。而在流程中，银行表示京东白条影响征信，建议取消。

现在我又多了一项任务——注销白条功能，但某东反应，需要10天时间，我有点担心时间。

据一位银行内部人士透露，审批额度涉及负债、征信，甚至名下有车贷和装修贷都有影响。

这个环节比较复杂，办完后，我可能会再写一篇稿子，和大家详细说说。

以前常说地产有些部门的工作就是“跪银行”，这次的经历，也让我深刻地体会了银行业和房地产行业很像。

银行的存款业务就像是造房子，贷款业务就是卖房子。银行也是一门生意，也得考虑利润率。