地产营销的尽头，是贩卖焦虑。

优质教育、资产裂变、阶层跃迁……

没有什么烦恼是一套房解决不了的。如果有，那就多买几套。

从孩子进入幼儿园的那天起，家长都无法摆脱教育的焦虑：

以前只想让他快乐长大，现在盼他努力清华北大。

1.

学区房买卖的本质就是击鼓传花，嫖得学位，立马转手。

过去风光无两的天价老破小，受全款的制约，又被教改政策频频吹风，不再是置业的完美选择。

反倒是没有高溢价的中等学区，成为越来越多人买房的折中方案。

东区的优势就开始凸显，他没有行政资源的原始积累，缺少教育的长期沉淀，甚至被金水中原家长直接pass。

但他凭借钞能力，重金引入师资力量，成立教育集团，有了东外、聚源路、康平等热门学校，以及清华附中、春华、文苑等后起之秀。

关键的是，当买家对房地产的信心不断被现实捶打，东区成了郑州楼市最后的希望，如果不买北龙湖，那就只看高铁站。

以商都路、东风南路、康宁街、农业南路的围合区域，早已是东区二手交易最火板块。

推动交易的动力源正是崛起的双学区，康平小学+96中。

论实力，没有东外强，比资历，输给聚源路。

但东外划片的除了3w的阿卡迪亚和泊郡，就是CBD商务内环商住混杂小区，聚源路划片内多数小区对口86中，黄河南路以东只有永威东棠、盛世年华等读96，不是贵就是破。

再来看这个板块：

3号线、东风南路、低总价、西广场、稳定双学区，只要2w+

老父亲终于流下了欣慰的泪水，就他了！

而可以同时享受双学区的，有且只有4个小区。

1.东瑞园

报业集团的福利房，09年交房，开发商是报业旗下的瑞奇房产，物业用的也是内部体系的大河物业，和纬一路的瑞园师出同门。

小区与96中一墙之隔，内部设有报业东瑞幼儿园，最小面积为107平两房，280平复式封顶，均价1.9w。

朴实无华的外立面、停放无序的地面车辆，都在时刻提醒你，这就是个家属院。

上车门槛是107平南向两房，在过去是舒适，在如今是鸡肋。

没有小户型产品，又缺少改善的气质，导致小区成交量一般。

2.旭日龙园

省人大的团购房，2015年交房，总共6栋楼1257户，地块被欧凯龙和公安单位分割，内部空间比较局促，门口保安是物业仅剩的存在感。

虽然是单位团购，可他也是东区的著名问题楼盘，由于开发商违规私自加盖楼层、欠缴土地出让金，导致多年来暖气验收不过关、无法下房本。

最近两年在人大的亲切关怀下，团购房率先拿证，商品房也陆续开始办理。

小区出行非常便捷，楼下就是3号线地铁，但因为居住环境差、物业不作为、历史遗留问题多，成交价只有1.4w。

东区学区房竟然卖出了南四环的单价，可这依然不建议购买，如果你觉得是捡漏，那一定是没实地看房。

3.奥兰花园

省交通厅定向开发小区，共有18栋楼，绿化率高达46%，ArtDeco外立面，聘用绿城物业。

这是高速地产市场化操盘的第一个项目，内部的很多设计秒杀同期产品，地面整体抬高、下沉广场、石材地面、国标泳池，楼间距开阔，很多业主因为孩子上学长期于此居住，住户以交通厅单位为主，相对纯粹。

户型种类繁多，从42平的筒子楼、到190的大平层、245平的复式。两室的户型就有13种，而从89的小三室到140的四房之间户型断档，没有任何产品，这就导致正商的三房格外抢手。

奥兰的单价随着户型的增大不断拉升，一室最低只要1.7w，四房3w。

当然，受海马和华润的新房冲击，奥兰大户型已经没有往日的嚣张。

4.正商东方港湾

十年前的正商不仅醉心于QQ钻的研究，还热衷于在航海路打造港湾。

东方港湾的开发堪称正商的得意之作，福禄街的茶馆也曾被用来做张老板的私人商务接待。

同时，正商也是划片的四个小区里唯一的纯粹商品房，靠着小面积、2.1w均价，常年霸居东区二手房销量第一名。

虽然正商物业经常被行业吐槽，但在东方港湾的维护保养上还是得到不少业主的认可。

被买入最多的是一个是32平的标间，另外就是把阳台改成次卧的88平三房。

毕竟上车门槛只有80w，又是租售不愁的小面积。

2.

最近两年新房不断爆雷，除了国央企，似乎没有任何值得托付的开发商。

买家无奈转战二手房，但又对房龄极其敏感，因为房龄老就意味着：户型落后、绿化衰败、物业懒散、装修过时。

老东区已经完全进入存量市场，西广场的房龄普遍在10年以上，学区房的高流通性属性，更加速了小区的磨损。

以东方港湾为例，业主平均持有周期一般在2-7年。

有附近家长为了顺利入读96中，又不想浪费房票贷票。以80w全款买入32平一室，待孩子顺利上学、契税满二立即挂牌出售。

正商一室月租2000，两年租金收入48000，考虑到空租期，以40000为准，买入时中介费契税个税等摩擦成本按4%计算是32000，收益覆盖成本，损失80w的机会成本，换来上学名额。

真是铁打的正商，流水的业主。

虽然东方港湾一直是销冠，但我身边的很多朋友，对他和奥兰最大的担心就是7年后能否再次顺利卖出，毕竟难挡岁月的摧残。

其实只要就业中心短期内不发生转移，东区对房龄的包容性就会一直远大于其他区域，在存量交易的厮杀中，品牌和学区将是最强的武器。

而时间的推进，把次新的定义从5年延长到10年，直至15年。

3.

郑州在校小学生人数全国前5，内卷是日常。

教育的矛盾会被逐渐缓解，可教育的供需失衡仍在加剧。

未来优质学校的招生，房住户一致将是最基本要求，满足落户年限、提高家访力度会是筛选生源的第一道门槛。

今年的康平小学家访被刷已然是这股趋势的前兆。

没有人能预测未来，这才有了短线操作学区房的家长，他们没有什么错，不过是想读个好学校而已。