最近楼市确实不太好,拍房的数量也在急剧上升,根据网传数据来看,现在全国已经有超230万套法拍房了,这么多房子,各种打折挂牌出售,很多人蠢蠢欲动,想入手一套,但是里面的风险却浑然不知,今天就给大家好好说说法拍房的流程和潜在的十大风险,内容很干,看完后掂量一下自己的能力,再去决策是不是能捡法拍房的漏。首先,跟大家聊聊法拍房的流程。

一,确定你自身购房预算和资质,这座城市的法拍房是否限购,建议尽量不要跨城市进行法拍操作,具体原因后面解释,法拍房的税费一般都是由买受人承担,包括个税、契税、增值税、水电费滞纳金、土地出让金等等。

二、整理你的法拍房标的,这个跟你买普通二手房是一样的,先选城市,再选区域,最后选小区,可以围绕小区的走势进行判断,了解过去五年这个小区的价格走势和成交情况,作为决策的数据支撑,这个小区有涨价的历史,说明是有需求支撑的,如果一直是下跌而且暴跌,就要十分小心,这里面的炒房客可能不少或者地段不足以支撑价值。

三、确认法拍房购置平台,过去的法拍还有线下,从2017年后基本都是线上进行了,目前主流平台给大家找出来了:

第一个是阿里拍卖,是重点推荐的,房源来看是所有平台中最多的,成交价格会比较低,由于量大,所以房源品质良宥不齐,蕴含的风险也相对较大,要有专业的选房眼光,前期要详细调查;

第二个是京东拍卖,也是目前主流平台之一,房源数量仅次于阿里,信息全,有京东金融做保障,风险较小,同时捡漏空间相对较小,成交价会高于阿里法拍同等房源,后面一些平台就是小渠道了,像工行融易购、中国拍卖行业协会、人民法院诉讼资产网、公拍网、北京产权交易所等等,都是辅助的一些房源,挂牌量不大,而且是分区域,不是全国房源都包含,不建议大家花精力了解。

当然还有一个最新的平台,贝壳找房,也就是大家熟悉的链家,像武汉的贝壳已经悄悄的上线了法拍房,但是并没有在其APP端展示,通过我与武汉贝壳中介的沟通,房源只能通过私聊的方式进行了解,普通买家是无法搜索到具体房源。所以阿里和京东是大家可以重点关注的平台,贝壳的话目前还是很小范围开展,后续应该会覆盖更多城市,所需现在还不是主推,其他的小平台就尽量不碰了,更不要信什么内部房源,因为法拍房是完全公开的,包括信息、房源、抵押情况等。

四、对意向房源前期的详细调查,这点对普通人来说是最难的,包括房屋的基本信息、评估的价值、隐藏的风险、竞争者数量等,比如什么原因拍卖这套房,是断供还是凶宅,是否清场、过户情况、查封和抵押情况等等,具体更多风险后面一个个给大家说说。看到这里,可以先点赞为先。

五、了解完房源,就可以在约定时间正式参拍了,法拍要预存保证金,一般是10%起拍价,300万的房子,要缴纳30万,平台上可以看到围观人数(吃瓜群众)、提醒人数(设置了提醒的意向人群)、报名人数(缴纳保证金的人,也就是跟你竞争的人),不用过早的出手,在拍卖的过程中,不要拍上头,要观察对手的心理状态,符合自己预期价格内再坚持,超过预期,果断拒绝。

六、竞拍成功后,就要办理各类手续,申请贷款了,在指定日期内,缴纳全款到法院指定账户。并领取三书,即《成交确认书》、《协助执行通知书》、《执行裁定书》,另外提醒大家,贷款期间需要担保公司提供短期担保,这也是一笔费用。

七、贷款的手续办完后,安排核税缴税,办理过户,领取新房产证。这一步就是去税务局核税交税,拿着完税证明,去不动产中心办理过户领取新房产证,一定要尽快办证,房产证不办下来,后续办理各种事情都存在风险。

八、拿到房产证后,最后就是清场收房入住,在这个阶段,顺利的话,你的法拍房之旅就圆满了,但是很大可能会遇到各样问题,比如原房东恶意占用,租客租约签了10年不肯退租等,这种就是后续会讲到的潜在风险了,遇到这些问题,法拍房收房就会特别麻烦,一定要前置就把这些问题排除掉,不然,还有很长的一段收房之路要走。

讲完了法拍的操作流程,具体的风险也给大家罗列好了:

一、税务风险,法拍房的所有税费基本全由买家出。普通二手房的税费主要是个税、契税、增值税三大块,光这三块就有坑,如果这套房法拍过程中,过往历史你不清楚,就可能涉及到更多税额,比如这套房子是通过赠与进行交易的,由于你是非直系亲属,你就要另外补交20%个人所得税,光这一项就可以吃掉你法拍省掉的利润,如果上一手的税费还没交清,你就要交两次税费,反正这套房子的过往所有税费的义务都落在你头上了。

除了税费,还有物业、水电、燃气、宽带费,你要知道,已经被拍卖的房子,业主肯定是老赖无疑了,可能已经破产了,所以能欠的钱都会尽量欠,因为征信被银行拉黑一万块和100万块的效果是一模一样的,要知道,按100平来算,物业费2.5一平,这种小区一年物业费都在3000元了,要是拖个五年十年的,加上水电费,也是小十万的费用了。所以你拍卖前对房产的过往税费一定要去税务局摸清楚,还有水电物业等,去物业中心、电网、自来水公司等地方摸清楚,没有摸底的房子不碰。

二、遗产税风险,你选法拍房的时候,尽量选一个人单独持有的房子,因为如果两个人共同持有,风险就加倍,因为两个人中如果这套房子是通过其中某个人继承其父母而来的,在后面交易过户的时候就需要另外再交20%的税,这种税一般也称为遗产税,要是500万房子,这个税也就要100万了,所以买之前,一定要调查清楚这套房子原本的交易情况,是正常买卖还是继承来的。

三、户籍风险,很多人买房都是为了孩子上学,法拍也不例外,所以买房后能否使用学区也是很多人关心的,像法拍房即使你房产证办好了,如果原业主不把户口迁走,你也无法将户口迁入,但很多城市也在这方面进行调整了,拿北京来说,如果现房主申请将原户内人员迁出,而原户内人员无正当理由拒不迁出的,房主有权申请将滞留的户口人员迁入“公共户”。所以大家还要以当地派出所最新说法为准,因为如果原业主户口不迁走,后面会牵涉到很多恶心的事情,原本的学区房也变成假学区了。

四、贷款风险,法拍房多数都涉及到清偿问题,债权人都等着拿钱,法院希望尽快结束这个案子。所以大家在阿里京东这些法拍平台都会看到这样一条说明,“拍卖成交后,买受人应于竞价结束后十日内将拍卖成交价余款缴入法院指定账户”,如果买受人悔拍或者期限内无法交齐余款,之前交的10%的保证金不会退给你,直接用于支付拍卖的费用损失、弥补二次拍卖的差价、冲抵老赖的债务。

所以,如果你是全款买法拍房会稳妥很多,如果你需要跟银行贷款付余款的话,一定要评估好时间,因为银行放款时间都是飘忽不定的,有的一两周,有的一两个月,如果银行放款时间拖一下你,几十万的保证金就打水漂了,风险极高,最好有银行的朋友在里面,不然不要轻易贷款买法拍,不然,会让你亏掉底裤。

五、清场风险,拍卖平台一般都会写好清场说明,是由法院进行清场还是说法院不负责清场,但是不管法院负不负责,你自己都要做好前期调研。因为清场的时候,会遇到各种奇葩事情,比如房东还住着,但是赖着不走,就想跟你多要点钱,这种还算好,花钱能解决的事情还是可以的,比如给个几万块,让房东搬走;还有那种一直赖着不走的,甚至直接天天住你家门口的,这种你说闹不闹心;

还有牵涉到租客的,之前的房东跟租客签了10年租约,如果这个租约是先把房子长租后再进行了抵押,那这种一律是租赁为先,你没办法赶走租客,只能等租约结束;还有一种,房子里住着瘫痪在床的老人,这种情况也不好搞,房东跑路,老人无家可归,你怎么处理,也是个棘手的事情,说不定还惹的老人出事,闹出人命的一身骚。

不仅是人清场,里面的物品你也得清场,记住,不能随便丢喔,不然原业主可以找你讨回这些东西,到时候跟你说里面有古董,敲你一笔几十万的钱,你是给还是不给?要知道,已经成老赖了,啥事做不出来了。所以,一定要保管好房子里的所有物品,可以要求法院对原业主进行限期处理,如果到期不处理,物品就当无人认领了。

六、隐藏风险,法拍房的法拍原因一定要调查清楚,如果是因为赌博欠债、刑事案件、凶宅之类的建议不要碰,后续可能有黑社会找上门或者复仇的人找上门,即使不找上门,时不时在你门口喷点油漆也够恶心到人了,凶宅的话,住的糟心,卖的时候也卖不出价格,这种的话按照正常二手交易也可以很便宜,没必要走法拍的操作。所以,还是建议在你自己的城市才去看法拍房,跨越城市的话,没有关系和人脉,你很难处理后期的各种麻烦事。

法拍确实比较优惠,但是你能不能吃到这块肉,还是掂量一下自己几斤几两,不要肉没吃到,门牙被磕掉了,法拍适合那些能全款、有人脉关系的老油条们,他们玩的起,该人家赚的钱,就该人家赚,咱不要羡慕了。

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